Bien qu’assez rare les cas de loyers impayés sont sources d’inquiétudes pour le propriétaire bailleur. Aussi lorsqu’un locataire ne tient pas les engagements auxquels il a souscrit dans son bail, l’expulsion peut intervenir mais en dernier recours. Ci-dessous, découvrons ensemble, quelles sont les solutions et phases contentieuses qui peuvent permettre de régler ce litige.
La solution à l’amiable : Premier recours
Quand un propriétaire constate un impayé, celui-ci est convié à entrer en contact avec son locataire. Le but de cette première prise de parole est d’empêcher que les impayés deviennent récurrents. Dans un tel cas, le propriétaire et le locataire peuvent être amenés à appliquer un échelonnement du règlement de toutes les sommes dues.
Si cette solution à l’amiable entre les deux parties ne peut être envisagée, alors le bailleur est en droit d’adresser un courrier de mise en demeure de payer à son locataire. Cette lettre, avec accusé de réception, devra préciser le solde de tous les montants dus ainsi qu’une date d’échéance, à laquelle le locataire devra avoir remboursé toutes ses dettes.
L’injonction de payer : Recours pour exiger le paiement sans expulsion du locataire
Déposer un formulaire de requête peut être une solution pour le bailleur. Celui-ci devra l’adresser au greffe de la juridiction de proximité pour les montants dus inférieurs à 4000€. Au-delà de cette somme d’argent, ce formulaire de requête devra être destiné au tribunal d’instance.
Le juge en charge de l’affaire notifiera par courrier une injonction de payer au locataire concerné par les impayés. Il disposera alors d’un mois pour contester cette injonction devant le tribunal. Les conséquences de cette procédure n’entraînent aucune expulsion du locataire. Ce recours le somme simplement de payer le montant dû. Le bail n’est effectivement pas remis en cause ou suspendu dans ce cas.
Prévenir l’impayé avec une assurance
Pour prévenir les impayés, un propriétaire a l’opportunité de souscrire à une « garantie loyers impayés ». Ce contrat peut être signé avec toutes les banques et toutes les compagnies d’assurance. Il peut aussi choisir de souscrire une garantie des risques locatifs d’Action logement (GRL).
Ces deux contrats d’assurance permettent au propriétaire de se faire rembourser les loyers impayés, les frais de contentieux ou encore les détériorations. La GUL (garantie universel des loyers), qui entrera en vigueur au 1er janvier 2016, remplacera la GRL. On ne sait cependant pas encore quel sera son fonctionnement.
La résiliation du bail : Dernier recours
La clause résolutoire, autrement dit la résiliation du bail dans le cas où le locataire n’honorerait pas ses engagements, permet une rupture théorique du contrat. Le locataire ne pourra pourtant pas être expulsé sur le champ. En effet, c’est au juge que reviendra la décision de l’expulser ou non.
Pour que cette procédure soit réalisée conformément, le bailleur est appelé à saisir un huissier de justice, lequel remettra au locataire un commandement de payer. Le locataire disposera alors de deux mois pour acquitter sa dette. Dans le cas contraire, le bailleur sera en mesure de l’assigner en justice : la rupture du contrat de location pourra alors être officialisée.
Dans le cas où le bail ne préciserait aucune clause résolutoire, il devra s’adresser directement à un juge, lequel pourra ou non exiger et prononcer la rupture du bail. S’il décide de rompre le contrat, le propriétaire devra communiquer un commandement de quitter les lieux à son locataire. Ce dernier aura alors deux mois pour partir. Il est néanmoins en droit de demander le prolongement de ce délai.
Dans ce cas, certains critères seront pris en compte par le juge qui pourra refuser cette demande. L’âge, l’état de santé ou encore la présence d’enfants sont les principaux motifs qui peuvent pousser un juge à accepter cette requête.
Il faut enfin préciser que la demande d’expulsion, même validée par le juge, ne peut être appliquée entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année suivante. Il s’agit en effet de la trêve hivernale prévue dans la loi.
- A découvrir pour les locataires : la simulation APL en ligne de la CAF pour estimer l’aide qui vous sera octroyée en fonction de votre futur logement.
